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March 18, 2020
Clarification to Prohibit Eviction of Tenants

Clarification to Prohibit Eviction of Tenants

On March 18, the Mayor prohibited landlords from evicting residential and commercial property tenants who are unable to pay rent due to the COVID emergency.


On March 24, the New Mexico Supreme Court issued an order directed judges in the State of New Mexico to stay the all actions for eviction based on non-payment of rent under the Uniform Landlord Tenant Relations Act. The Supreme Court’s Order is broader than the Mayor’s: it applies to all evictions based on inability to pay and it applies State-wide.
The reason for the Mayor’s Order about the temporary prohibition on landlords seeking evictions is to reduce human to human contact and avoid exacerbating homelessness and housing insecurity during the emergency. This order allows tenants and landlords to pursue other options, such as payment plans or alternative housing arrangement. The Order may simply delay the eviction.
The Order does not waive rent. During the prohibition on evictions, rent charges will continue to accrue and be owed. Tenants should work with their landlord to make payment arrangements.

Q: Where can tenants get help if a landlord is still seeking to evict them?
If a landlord seeks to evict a tenant due to inability to pay rent after March 24, the tenant should provide the landlord the New Mexico Supreme Court’s Order (copy found here); if the inability is also due to the Public Health Emergency, Tenants should provide their landlord a copy of the Mayor’s Order (copy found here). If the Owner still seeks to act, the tenant can contact the Santa Fe City Attorney’s Office, and the City may seek criminal or equitable enforcement of the Mayor’s Order (call 955-6512). If a landlord does seek an eviction due to non-payment of rent during the New Mexico Supreme Court’s Order, however, judges are not permitted to act and therefore the eviction should not take place.


Q: Are the Mayor and the Governor Suspending State Law?
A: No, State Law is still in effect. Seeking to evict due to inability to pay caused by the Public Health Emergency is temporarily suspended.

Q: I recently am unemployed. Does this order allow me to stop making mortgage payments?
A: No, this order is specific to evictions.

Q: Does the eviction freeze prevent landlords from increasing rent during the emergency as well?
A: No, the Mayor’s Order is specific to eviction and not to rent increases.

Q: Is there a place to get information on how landlords will handle people not paying their rent?
A: No, they can still handle alerting tenants to overdue rent in the same way. Rent is not waived, nor will this be a non-billable grace period. Rent charges will continue to accrue and to be owed. Tenants should seek to work with their landlord to make payment arrangements.

Q: If I was already delinquent in rent before the proclaimed emergency, does the Mayor’s Order apply to me?
A: No, the Mayor’s Order only applies to situations in which an inability to pay is caused by the public health emergency. However, the Supreme Court’s Order applies to all evictions that are based on an inability to pay rent. True?

Q: If you were given an eviction notice prior to March 18, 2020 does the Mayor’s Order apply to your landlord? What about the New Mexico Supreme Court’s Order?
A: The Mayor’s Order prohibited landlords from seeking evictions from March 18 and after, during the emergency, if the reason for the eviction was based on the tenant’s inability to pay that was caused by the emergency. New Mexico Supreme Court’s Order stays all evictions pending in the courts on March 24th and after, which are due to an inability to pay, regardless if the inability is caused by the emergency. t

Q: Can you please give us some clarity of what this means for landlords who actually have to pay the mortgage?
A: The order did not address mortgage payments, only evictions. New Mexico’s Congressional Delegation has also asked banks to cease foreclosures at this time.

Q: What does that mean for the owners of these houses that depend on the income?
A: The order does not address this situation.

Q: How long is this for? Is there a timeframe?
A: The Mayor’s Proclamation of emergency is in place until May 24 and the Orders issued pursuant to the Proclamation may be in place until then. The State Supreme Court Order of is in place until the order is rescinded.

Q: Do I still have to pay my rent?
A: The Order does not change any lease terms. In other words, rent owed is not waived, nor is the pause on evictions a non-billable grace period. Rent charges will continue to accrue and be owed. tenants need to work with their landlords to make payment arrangements.
If you know that you are not going to be able to afford to pay your past-due rent after the emergency, it may be a good idea to seek alternative housing options.

Q: What if I am out of a job and can’t afford my rent?
A: The Orders do not waive rent owed or create a non-billable grace period. Rent charges will continue to accrue and be owed. Tenants need to work with their landlord to make payment arrangements.
If you know that you are not going to be able to afford to pay your past-due rent after the emergency, it may be a good idea to seek alternative housing options.

Q: If my tenant is causing damage to my property, can I evict them?
A: The Mayor’s order only applies to inability to pay due to the public health emergency. If you are seeking eviction for any other reason than inability to pay due to the emergency, the order does not impact the eviction. The NM Supreme Court’s Order does not affect an eviction based on reasons other than non-payment of rent.


Aclaración sobre la Prohibición de Desalojo de Inquilinos

El Alcalde de la ciudad giró una orden prohibiendo el desalojo de inquilinos, tanto residenciales como comerciales que hayan sido afectados por la emergencia sanitaria y que por lo mismo no puedan pagar su renta a tiempo.
Esta orden sòlo aplica para la gente que no puede pagar su renta por motivos relacionados directamente con la emergencia sanitaria. Los desalojos de inquilinos originados por cualquier otra razón seguirán ejecutándose como marca la ley.
Dicha prohibición de desalojo, misma que estará en vigor durante la emergencia, da oportunidad al inquilino de buscar un hogar en renta que les sea más accesible, que le convenga más teniendo en cuenta su capacidad actual y/o en el futuro de ganar dinero.


Esta suspensión temporal de los desalojos estará en vigor únicamente durante la actual crisis sanitaria de emergencia. Esta orden no prohíbe el desalojo por otras razones, lo que hace es permitirles a ambas partes encontrar otras opciones, tales como algún arreglo de pagos, o algún arreglo alternativo de vivienda. Esta orden solo lograría retrasar el desalojo.
La suspensión de los desalojos no es un permiso para dejar de pagar la renta, la pausa en el desalojo no es un periodo gratis de ocupación. Durante el retraso del desalojo la renta seguirá acumulándose y debiéndose pagar. Los inquilinos deben negociar con el casero algún acuerdo sobre el pago de la renta que se debe


P: ¿Está el alcalde brincándose olímpicamente la aplicación de las leyes estatales que rigen la relaciòn entre los inquilinos y los caseros?
R: No, las leyes estatales seguirán aplicándose, tal cual.


P: Perdí mi trabajo recientemente. ¿Emitirá el alcalde una orden que me permita dejar de hacer mis pagos hipotecarios?
R. No, esta orden es específica y sirve solo para los desalojos.


P: ¿Pueden los caseros subir la renta durante la suspensión de los desalojos originada por la crisis sanitaria?
R: Sí, la orden es específica para los desalojos únicamente, no tiene que ver con los incrementos a la renta.


P. ¿Existe alguna oficina o institución que ofrezca información sobre la manera en que los caseros deben tratar a los inquilinos que no paguen su renta durante esta crisis?
R. No, los caseros seguirán dando los avisos sobre la renta atrasada como siempre. La renta no es gratuita, ni este tiempo de crisis es un periodo de gracia para no pagar renta. La renta continuará acumulándose y debiéndose pagar. Los inquilinos deben negociar con el casero algún acuerdo sobre el pago de la renta a deber.


P: ¿Si yo ya debía la renta desde antes de la crisis, esta suspensión del desalojo aplica para mí también?
R. No, esta orden es específica al atraso en el pago de la renta ocasionado directamente durante la crisis sanitaria.


P. Si me entregaron el aviso de desalojo antes de marzo 18, 2020, esta suspensión me libra del desalojo?
R. No, la orden es específica a desalojos durante la crisis de emergencia, no es retroactiva.


P: ¿Podría usted aclararnos que es lo que esta suspensión significa para los caseros que tienen que pagar su hipoteca?
R: La orden no habla de pagos hipotecarios, solamente sobre desalojos. La Delegación del Congreso de Nuevo México les ha pedido a los bancos también que suspendan las ejecuciones hipotecarias por el momento.


P: ¿Qué significa para los dueños de las casas en renta que dependen de ese ingreso?
R. La orden no toma en cuenta esta situación.

P: ¿Cuánto tiempo va a durar todo esto? ¿Nos pueden dar una fecha?
R. La Proclamación de la Emergencia estará en vigor hasta el 23 de marzo del 2020 y puede renovarse ese mismo día. La Proclamación puede ser extendida por la Junta de Gobierno el miércoles 25 de marzo, 2020.

P: ¿Con todo esto de la cuarentena por el coronavirus, todavía tengo que pagar mi renta durante la crisis?
R. La orden no cambia los términos del contrato de renta. En otras palabras, la renta que debe no se le condona ni este tiempo de crisis debe tomarse como un periodo de gracia para no
pagar renta. Los cargos de renta continuarán acumulándose y debiéndose pagar. Los inquilinos deben negociar con el casero algún acuerdo sobre el pago de la renta que se debe.
Si usted esta consciente que no va a poder solventar el pago de la renta que debe una vez pasada la emergencia, es conveniente que busque algunas otras opciones de vivienda.


P. ¿Qué pasa si me quedé sin trabajo y no me alcanza para la renta?
R: La orden de suspensión de desalojos no perdona la renta que se debe, ni este tiempo de crisis es un periodo de gracia para no pagar renta. Los cargos de renta continuarán acumulándose y debiéndose pagar. Los inquilinos deben negociar con el casero algún acuerdo sobre el pago de la renta que se debe.
Si usted está consciente que no va a poder solventar el pago de la renta que debe una vez pasada la emergencia, es conveniente que busque algunas opciones alternativas de vivienda.


P: ¿Si el inquilino está causándole daño a mi propiedad, puedo desalojarlo?
R. Esta orden solo aplica al inquilino que fue afectado en sus ingresos debido a la emergencia de salud pública y la resultante inhabilidad de pagar su renta. Si usted necesita desalojar a sus inquilinos por cualquier otra razón legal que no sea la de la inhabilidad de pagar la renta debido a la emergencia, la orden de suspensión de desalojos no le prohíbe iniciar el proceso de desalojo. 

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